Tapu Üzerindeki Şerhler Ne Anlama Gelir? Bilmeniz Gereken Her Şey
Bir ev ya da arsa satın almadan önce tapu sorgulama yaptırıyorsunuz karşınıza bir şerh çıkıyor ama ne anlama geldiğini tam olarak bilmiyorsunuz. Bu durum sandığınızdan çok daha yaygın ve aslında panik yapmayı gerektirmiyor doğru bilgiyle bu şerhlerin ne ifade ettiğini anlamak oldukça mümkün. Bu yazıda tapu şerhlerini sade bir dille üstünü örtmeden anlatacağız.
Tapu Şerhi Nedir?
Tapu şerhi bir taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları yükümlülükleri ya da üçüncü kişilerin haklarını resmi olarak gösteren kayıtlardır. Tapu siciline işlenen bu notlar mülkün salt sahibine değil onunla hukuki ilişki kuracak herkese bilgi verir. Yani tapu şerhi gören biri ‘bu mülkle ilgili bilmem gereken bir şey var’ diye düşünmeli ve o şerhin içeriğini sorgulamalıdır.
Şerhler mülkü devralmayı engelleyebileceği gibi sadece belirli bir kullanım kısıtlaması da getirebilir. Bu yüzden her şerhi aynı kefeye koymak doğru olmaz. Bir kira şerhi ile bir haciz şerhi arasındaki fark hem hukuki hem pratik açıdan oldukça büyüktür.
Şerh ile Beyan Arasındaki Fark
Şerhler Tapu Sicilinin Neresinde Görünür?
En Sık Karşılaşılan Tapu Şerhi Türleri
Türkiye’deki gayrimenkul işlemlerinde birkaç şerh türü özellikle öne çıkıyor. Bunları tanımak bir mülk satın almadan önce ne soracağınızı bilmek açısından son derece işe yarıyor.
İpotek şerhi mülkün bir kredi ya da borç karşılığında teminat gösterildiğini ifade eder. Bankadan konut kredisi kullanan birinin tapusunda bu şerh mutlaka yer alır. Kredi kapatılınca şerh kaldırılır. Satış yapılmak isteniyorsa genellikle önce borç ödenir ya da alıcı bu borcu devralmayı kabul eder.
Haciz şerhi ise biraz daha farklı bir tablo çizer. Bu şerh mülk sahibinin bir borcundan dolayı mahkeme ya da icra müdürlüğü tarafından konulur. Haciz şerhli bir mülkü satın almak hem hukuki hem finansal açıdan ciddi riskler taşır. Bu tür bir şerhle karşılaşıldığında mutlaka bir avukattan görüş almak gerekir.
İpotek Şerhi
Haciz Şerhi
Kira Şerhi
Satış Vaadi Şerhi
Aile Konutu Şerhi
Kira Şerhi Ne Demek, Alıcıyı Nasıl Etkiler?
Kira şerhi tapuya işlenmiş bir kira sözleşmesinin varlığına işaret eder. Bu şerh sayesinde mülkü devralan yeni malik eski sözleşmeyi tanımak zorunda kalır. Yani evi ya da dükkanı satın aldınız ama içinde kiracı var ve bu kira sözleşmesi tapuya şerh düşülmüş sözleşme süresi dolmadan kiracıyı çıkarmak kolay olmaz.
Bu durum ticari gayrimenkul alımlarında özellikle önem kazanır. Uzun vadeli kira şerhleri mülkü belirli amaçlar için kullanmak isteyen alıcılar için ciddi bir engel olabilir. Satın almadan önce kira sözleşmesinin bir kopyasını incelemek ve hukuki durumu netleştirmek en doğru yaklaşımdır.
Satış Vaadi Şerhi Nedir?
Satış vaadi şerhi bir mülkün ileride belirli bir kişiye satılacağına dair noterin düzenlediği sözleşmenin tapuya işlenmesiyle oluşur. Bu şerh mülkü bugün değil ileride alacak olan kişinin hakkını güvence altına alır.
Pratik hayatta bu şerhi çoğunlukla inşaat aşamasındaki konutlarda ya da henüz tapusu çıkmamış projelerde görürsünüz. Alıcı parayı peşin ya da taksitli ödemiştir ama tapu henüz devredilmemiştir şerh bu aşamada alıcıyı koruyan bir güvence işlevi görür. Satış gerçekleştiğinde şerh kaldırılır tapuya asıl devir işlemi işlenir.
Aile Konutu Şerhi Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Medeni Kanun’un 194. maddesi uyarınca eşlerden biri diğerinin rızası olmadan aile konutunu satamaz ya da üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz. Aile konutu şerhi de bu korumayı tapuya taşıyan bir kayıttır.
Bu şerhin varlığı mülkü satmak isteyen kişinin eşinin onayını almak zorunda olduğunu açıkça ortaya koyar. Boşanma süreçlerinde ya da aile içi anlaşmazlıklarda bu şerh önemli bir hukuki araç haline gelebilir. Alıcı açısından bakıldığında ise bu şerhle karşılaşıldığında her iki eşin de satışa onay verip vermediği mutlaka sorgulanmalıdır.
Tapu Şerhi Olan Bir Mülk Satın Alınır mı?
Bu sorunun cevabı tamamen şerhin türüne ve içeriğine bağlı. Her şerh satışı mutlak anlamda engellemez. Bazı şerhler satış öncesinde kaldırılabilir bazıları alıcıya devredilir bazıları ise o mülkle birlikte gelen kalıcı yükümlülükler olabilir.
Örneğin bir ipotek şerhi borç ödenerek ya da alıcı tarafından devralınarak çözüme kavuşturulabilir. Haciz şerhinde ise tablo daha karmaşıktır; şerhin nereden kaynaklandığı, tutarı ve hukuki süreci incelenmeden adım atmamak gerekir. Satış vaadi şerhi olan bir mülkte ise o şerhi koyan kişinin haklarının ne olduğu anlaşılmadan işlem yapmak risk doğurur.
Genel kural şudur: Tapuda şerh görürseniz satıcıya neden olduğunu sorun belgeleri isteyin ve bir gayrimenkul hukuku avukatından görüş alın. Bu adımları atlamak sonradan çözülmesi çok daha maliyetli sorunlara kapı açabilir.
Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır?
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet üzerinden sunduğu ‘Tapu Bilgisi Sorgulama’ hizmeti sayesinde herhangi bir taşınmazın tapu kayıtlarına ulaşmak artık oldukça kolay. Mülk sahibinin kimlik bilgileri ya da taşınmazın ada ve parsel numarası ile sorgulama yapılabiliyor.
Bu sorgulamada mülkün sahibi üzerindeki şerhler ipotek bilgileri ve beyanlar gibi temel veriler görüntülenebiliyor. Satın alma kararı vermeden önce bu adımı mutlaka atmak gerekiyor çünkü ileride ‘bilmiyordum’ demek sizi hukuki açıdan korumaz. Tapu sicili alenidir ve bilgiye ulaşma imkânı varken ulaşmamak alıcı açısından sorumluluk doğurabilir.
Tapu Müdürlüğünden Resmi Tapu Senedi Örneği Nasıl Alınır?
Tapu üzerindeki şerhler sizi korkutmasın ama hafife de almayın her şerhin kendine özgü bir anlamı ve hukuki sonucu var. Bir mülk satın almadan önce tapu kaydını sorgulamak şerhlerin ne anlama geldiğini öğrenmek ve gerekirse uzman görüşü almak sizi sonradan yaşanabilecek büyük baş ağrılarından korur. Bir mülkü beğendiniz mi önce tapusuna bakın kalanı konuşulur.
