Köy Yerleşik Alanı İnşaat Ruhsatı | Büyükşehir

Büyükşehir İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı İnşaat Ruhsatı Alınabilir mi?

Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan bir köyde arsa sahibiyseniz ve üzerine ev yapmak istiyorsanız muhtemelen şu soruyla karşılaşmışsınızdır: ‘İmar planı yoksa ne yapacağım?’ Bu soru düşündüğünüzden çok daha yaygın ve cevabı sandığınızdan biraz daha karmaşık. Gelin bu konuyu baştan sona gerçekçi bir gözle birlikte ele alalım.

2012 Sonrası Büyükşehir Düzenlemesi Köyleri Nasıl Etkiledi?

2012 yılında yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun Türkiye’deki büyükşehir belediyelerinin sınırlarını il mülki sınırlarıyla örtüşecek şekilde genişletti. Bu düzenlemeyle birlikte 30 ilde binlerce köy, tüzel kişiliğini yitirerek büyükşehir belediyelerine bağlı mahallelere dönüştü. Yani eski adıyla köy olan yerler artık kağıt üzerinde mahalle statüsüne geçmiş oldu.

Ancak bu statü değişikliği her şeyin bir anda düzene girdiği anlamına gelmiyor. Büyükşehir belediyeleri bu kadar geniş alanlar için imar planı yapma yükümlülüğü kazandı; fakat bu planların hazırlanması zaman alıyor. Bir kısmı hâlâ tamamlanmadı. Dolayısıyla pek çok eski köy parseli bugün itibarıyla büyükşehir belediyesi sınırları içinde olmasına karşın üzerinde geçerli bir imar planı bulunmayan yerler olarak kalmaya devam ediyor.

İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanında İnşaat Ruhsatı Alınabilir mi?

Doğrudan cevap vermek gerekirse: Evet bazı koşullarda alınabilir. Ama bu her durumda geçerli otomatik bir hak değil. Hangi yolun açık olduğu; parselin konumuna büyükşehir belediyesinin tutumuna ve ilgili mevzuatın o bölgede nasıl uygulandığına göre değişiyor.

Öncelikle şunu netleştirmek gerekiyor: Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ve imar planı bulunmayan alanlarda imar planı yapılmadan doğrudan inşaat ruhsatı verilemez. Bu 3194 sayılı İmar Kanunu’nun temel kurallarından biri. Ancak ‘köy yerleşik alanı’ kavramı burada önemli bir istisna kapısı aralıyor. Eski köy yerleşik alan sınırı içinde kalan parseller için farklı bir uygulama mekanizması devreye girebiliyor.

Köy Yerleşik Alanında Ruhsat Alınmasının Yolları

Büyükşehir belediyesi kapsamına giren eski köy alanlarında imar planı olmasa da inşaat ruhsatı alınabilmesi için başvurulabilecek birkaç farklı yol var. Bunların hepsinin ön koşulu parselin gerçekten eski köy yerleşik alan sınırı içinde kalmasıdır. Bu sınır, köyün tüzel kişiliğini kaybetmeden önce kadastro müdürlüklerince belirlenen ve tapuya işlenen sınırdır.

Birinci yol belediyenin imar planı yapılmaksızın köy yerleşik alanına özgü yapılaşma koşullarını belirlemesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi köy yerleşik alanlarında muhtarlık ve il özel idaresi onayıyla yapı yapılmasına olanak tanıyordu. Büyükşehir düzenlemesinden sonra bu yetki tartışmalı hale geldi ve büyükşehir belediyelerine devredildi. Dolayısıyla bazı büyükşehir belediyeleri henüz imar planı yapılmamış bu alanlarda geçici ya da istisnai uygulamalarla yapı ruhsatı verebiliyor.

İkinci yol ise belediyeden imar planı yapılmasını talep etmektir. Arsa sahibi ya da bölgedeki birden fazla parsel sahibi büyükşehir belediyesine ya da ilgili ilçe belediyesine imar planı yapılması için başvurabilir. Plan yapımı tamamlandıktan sonra ruhsat süreci standart şekilde işler. Bu yol daha uzun ama daha güvenlidir.

Islah İmar Planı: Az Bilinen Ama İşlevsel Bir Yol

Islah imar planı mevcut yapılaşmış ya da fiilen yerleşim yeri olarak kullanılan alanlarda düzeni sağlamak amacıyla uygulanan bir planlama aracıdır. Özellikle köy yerleşik alanlarında uygulanabilir olması nedeniyle büyükşehir belediyesi kapsamındaki eski köylerde gündeme gelebilir.

Bu yöntemde belediye mevcut durumu tespit ederek bir ıslah planı hazırlar ya da hazırlattırır. Plan onaylandıktan sonra plan kararlarına uygun parseller için ruhsat süreci başlatılabilir. Eğer parselin konumu ve boyutları bu plana uygunsa, inşaat ruhsatı almak mümkün hale gelir. Ancak ıslah planı sürecinin de belirli bir zaman aldığını belediyenin inisiyatif kullanması gerektiğini ve her büyükşehir belediyesinin bu konuda aynı şekilde davranmadığını hatırlatmak gerekir.

İmar Planı Yoksa Ruhsat Neden Verilmeyebilir?

Bazı durumlarda parsel köy yerleşik alanı sınırları içinde olsa bile ruhsat verilmeyebilir. Bunun birkaç temel nedeni var.

Birincisi parselin kadastral sınır sorunu taşımasıdır. Köy yerleşik alanı sınırının netleştirilmemiş ya da itiraz sürecinde olması, ruhsat işlemlerini tamamen dondurabilir. İkincisi, parselin tarım arazisi niteliğinde görünmesidir. Bazı parseller, mülkiyet kayıtlarında köy yerleşik alanı içinde görünse de Tarım ve Orman Bakanlığı’nın kayıtlarında tarım arazisi ya da mutlak tarım arazisi olarak tanımlanmış olabilir. Bu durumda ruhsat için tarımsal amaç dışı kullanım izni gerekmekte, bu izin ise her durumda verilmemektedir.

Üçüncüsü, parselin orman sınırları içinde kalmasıdır. Ormanlık alanlara yakın ya da orman kadastrosu çalışmalarında sınır tartışması yaşanan parsellerde, orman idaresinin görüşü alınmadan işlem yapılamaz. Dördüncüsü ise belediyenin o bölge için imar planı çalışmasını başlatmış ama henüz tamamlamamış olmasıdır. Bu durumda belediye, planın onaylanmasını beklemeden ruhsat vermemek için işlemleri askıya alabilir.

Beşinci neden daha teknik ama bir o kadar önemli: parselin yola, su kanalına ya da kamu alanına cephesi olmaması ya da tescilli yolu bulunmaması. Ruhsat için parselin bağımsız bir yapı nizamında değerlendirilebilmesi gerekir ve erişim yolu olmayan parseller bu kriteri sağlayamaz.

Başvuru Öncesinde Mutlaka Yapılması Gerekenler

Eğer elinizde bir parsel var ve üzerine yapı yapmayı düşünüyorsanız herhangi bir adım atmadan önce birkaç temel araştırmayı yapmanız gerekiyor.

Önce tapu müdürlüğünden ya da e-devlet üzerinden parselin niteliğine ve varsa kısıtlarına bakın. Ardından ilgili büyükşehir belediyesinin imar ve şehircilik müdürlüğüne bizzat giderek ya da telefon ederek parselin hangi imar durumunda olduğunu sorun. Bu bilgiye imar durum belgesi başvurusuyla da ulaşabilirsiniz; bu belge hem parselin durumunu özetler hem de belediyenin sizi yönlendirmesini sağlar.

Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’nden parselin tarımsal statüsünü ve herhangi bir tarımsal kısıtın bulunup bulunmadığını teyit edin. Orman bölge müdürlüğünden de orman sınırlarına ilişkin görüş alınması gerekip gerekmediğini öğrenin. Tüm bu bilgileri topladıktan sonra bir gayrimenkul avukatına ya da deneyimli bir gayrimenkul danışmanına başvurarak durumunuzu değerlendirin. Bu süreçte bilgi eksikliğiyle atılan her adım ilerleyen dönemde hukuki ve maddi sorun yaratabilir.

Pratik Bir Örnek: Süreç Nasıl İşler?

Şöyle bir senaryo düşünün: Konya büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan eski bir köyde 1.000 metrekarelik bir parseliniz var. Tapu niteliği arsa ya da tarla olarak görünüyor köy yerleşik alan sınırı içinde kalıyor. İlçe belediyesine gidiyorsunuz parsel için imar durumu belgesi istiyorsunuz. Size verilen cevapta ‘plansız alan’ yazıyor.

Bu noktada yapmanız gereken belediyenin söz konusu alan için imar planı çalışması yürütüp yürütmediğini sorgulamaktır. Eğer plan süreci başlamışsa onayı beklemeniz gerekebilir. Başlamamışsa plan talebinde bulunabilirsiniz ya da komşu parseller dahil ortak bir başvuru hazırlayabilirsiniz. Parsel tek başına küçük kalıyorsa benzer durumdaki komşularla birlikte imar planı talebinde bulunmak süreci hızlandırabilir. Belediyeler tek bir parsel için plan yapmak yerine belirli bir büyüklükteki alanlar için plan hazırlama eğiliminde olduğundan bu yaklaşım pratikte daha sonuç verici oluyor.

Büyükşehir belediyesi sınırlarındaki imar planı olmayan köy yerleşik alanlarında inşaat ruhsatı almak imkânsız değil, ama her durumda kolay da değil. Parselin tam olarak nerede durduğunu bilmeden atılan adımlar hem zaman hem para kaybına yol açabiliyor. Bu nedenle önce doğru soruları sorun, doğru kurumlardan bilgi toplayın, sonra adım atın. Herhangi bir konuda yardıma ihtiyaç duyarsanız bize ulaşabilirsiniz; parselin durumunu birlikte değerlendirip sizi doğru yönlendirelim.

KEMAL ALTUN EMLAK